補(bǔ)繳納稅證明不作數(shù)，購(gòu)房資格審批更加嚴(yán)格！8月份以來(lái)，佛山房地產(chǎn)調(diào)控有不斷加碼的趨勢(shì)，組合出擊的調(diào)控新規(guī)讓整個(gè)市場(chǎng)陷入更為嚴(yán)峻的氛圍。
　　
　　對(duì)于發(fā)展商而言，這一系列的調(diào)控措施無(wú)疑是一份沉重的壓力。購(gòu)房資格審批更為嚴(yán)格，補(bǔ)繳納稅證明不再作數(shù)，讓不少樓盤(pán)，特別是廣佛結(jié)合部的樓盤(pán)流失了很多客戶，住建部門(mén)對(duì)高價(jià)項(xiàng)目“勸誡”等措施，讓一些即將亮相的高地價(jià)項(xiàng)目不堪重負(fù)，而一向吃緊的信貸發(fā)放同樣沒(méi)有絲毫放松。
　　
　　這一系列的連環(huán)掌給發(fā)展商更為明確的信號(hào)，期望政策放松的幻想化為泡沫，面對(duì)今年第三、第四季度供貨高峰，發(fā)展商必須選擇更為務(wù)實(shí)的市場(chǎng)策略。而呼之欲出的二三線城市限購(gòu)政策，則可能會(huì)堵住佛山客外流的渠道。
　　
　　在佛山市場(chǎng)內(nèi)外，調(diào)控政策加碼之勢(shì)似乎難以抵擋，種種跡象表明，新一輪的調(diào)控將為未來(lái)佛山樓市帶來(lái)一場(chǎng)雙向堵塞。
　　
　　限購(gòu)
　　
　　審批更嚴(yán)
　　
　　合資格者減少
　　
　　8月11日，《關(guān)于加強(qiáng)銷(xiāo)售資料審核嚴(yán)格執(zhí)行我市住房限購(gòu)政策的通知》在市住建局網(wǎng)站張貼。這項(xiàng)通知要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定開(kāi)展銷(xiāo)售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，認(rèn)真核對(duì)購(gòu)房人戶籍、婚姻、社?；騻€(gè)稅繳納證明等材料。各區(qū)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)日常的檢查力度，對(duì)不按規(guī)定核對(duì)購(gòu)房資料的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)肅查處。
　　
　　通知特別提出，非本市戶籍居民家庭持個(gè)人所得稅繳納證明購(gòu)房的，各區(qū)房地產(chǎn)交易登記部門(mén)必須先登錄地稅部門(mén)的“個(gè)人所得稅完稅證明校驗(yàn)系統(tǒng)”，核驗(yàn)購(gòu)房人提交的個(gè)人所得稅繳納證明的有效性；而非本市戶籍居民家庭持個(gè)人所得稅繳納證明購(gòu)房的，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。
　　
　　這項(xiàng)政策出臺(tái)的背景，是限購(gòu)后佛山不少樓盤(pán)都通過(guò)補(bǔ)繳納稅證明等形式幫助外地戶籍購(gòu)房者在本地買(mǎi)房，這一現(xiàn)象成為很多樓盤(pán)通行的做法，成為一個(gè)灰色地帶，由此產(chǎn)生了大量代辦納稅證明的產(chǎn)業(yè)鏈，外地戶籍購(gòu)房者只需要輕松繳納數(shù)千元費(fèi)用，就可以拿到一個(gè)納稅證明。
　　
　　影響
　　
　　金沙洲樓盤(pán)受影響最大
　　
　　“這種現(xiàn)象肯定會(huì)讓樓盤(pán)流失一部分客戶！”世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司董事總經(jīng)理劉世恩，十分肯定地分析限購(gòu)令條款補(bǔ)充對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。
　　
　　劉世恩分析，這種政策對(duì)佛山禪桂中心城區(qū)的影響相對(duì)較小，因?yàn)檫@些區(qū)域的外地戶籍購(gòu)房者往往都有本地納稅或社保證明，但新規(guī)出臺(tái)卻對(duì)外地客源特別是廣州客源為主的金沙洲樓盤(pán)影響比較大。在他看來(lái)，這些片區(qū)的樓盤(pán)的外地購(gòu)房者中，需要補(bǔ)繳納稅證明的比例不小。
　　
　　有業(yè)界人士透露，在限購(gòu)令之后，南海黃岐、金沙洲一帶的項(xiàng)目，廣州客占據(jù)大半以上，而在這些樓盤(pán)置業(yè)的廣州客卻沒(méi)有本地納稅或社保證明。因此不少樓盤(pán)和中介合作，通過(guò)一些手段補(bǔ)繳納稅證明，“暗度陳倉(cāng)”幫助外地客在本地買(mǎi)房，這是一種“很通行的做法”。
　　
　　另有廣佛結(jié)合部的發(fā)展商透露，現(xiàn)在只能“偷偷賣(mài)”，因?yàn)樽罱鼘?duì)于這一塊的檢查十分嚴(yán)格，“一旦你大面積做推廣，或者對(duì)外高調(diào)說(shuō)賣(mài)得好，就可能被查，壓力太大了?！?BR>　　
　　限價(jià)
　　
　　已重點(diǎn)監(jiān)控定價(jià)過(guò)高項(xiàng)目
　　
　　與此同時(shí)，在廣州增城、從化限價(jià)之后，佛山是否限價(jià)的疑云也逐漸明朗。根據(jù)住建部門(mén)最近放出的口風(fēng)看，限價(jià)之說(shuō)并非浮云，一些準(zhǔn)備高價(jià)推出的項(xiàng)目，可能會(huì)受到更多阻力。
　　
　　實(shí)際上，8月11日公布的《關(guān)于加強(qiáng)銷(xiāo)售資料審核嚴(yán)格執(zhí)行我市住房限購(gòu)政策的通知》就已經(jīng)透露了一些風(fēng)聲。這項(xiàng)通知就提出，各區(qū)主管部門(mén)要指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質(zhì)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格，對(duì)擬售商品住房進(jìn)行合理定價(jià)。對(duì)于定價(jià)過(guò)高的，可以采取約談、勸誡等方式加強(qiáng)指導(dǎo)和審核，也可以聯(lián)合價(jià)格主管部門(mén)等進(jìn)行會(huì)審。對(duì)于商品住房銷(xiāo)售方案不符合規(guī)定的，不予受理銷(xiāo)售方案審核。

    而在本周，市住建部門(mén)再次對(duì)媒體透露這項(xiàng)工作已經(jīng)在推進(jìn)。其中，南海住建部門(mén)就表示，最近已經(jīng)對(duì)價(jià)格較高，尤其是靠近廣州的樓盤(pán)采取了重點(diǎn)監(jiān)控和重點(diǎn)巡檢的措施。在檢查時(shí)對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人進(jìn)行告誡談話，要求其按照房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范銷(xiāo)售行為，遵守價(jià)格管理規(guī)定。
　　
　　此前，曾有傳聞指出，禪城區(qū)已經(jīng)對(duì)區(qū)內(nèi)提出預(yù)售申請(qǐng)的樓盤(pán)作出了限價(jià)規(guī)定，申報(bào)預(yù)售價(jià)格超過(guò)11000元/平方米左右的樓盤(pán)將不予受理。但禪城住建部門(mén)最近對(duì)外澄清，并未作出相關(guān)的規(guī)定。
　　
　　按照佛山年初提出的調(diào)控目標(biāo)，要求今年新房成交的同比漲幅不高于年度GDP增幅，而今年佛山年度GDP預(yù)計(jì)增幅約為12%。
　　
　　影響
　　
　　對(duì)佛山市場(chǎng)整體沖擊不大
　　
　　根據(jù)市住建部門(mén)最新放出的風(fēng)聲來(lái)看，目前佛山限價(jià)的調(diào)控措施，似乎還是集中在某些區(qū)域和某些樓盤(pán)，但在業(yè)內(nèi)人士心目中，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)局部產(chǎn)生不小的沖擊。
　　
　　此前，有部分樓盤(pán)向南都記者透露，“現(xiàn)在拿預(yù)售證很難”。有業(yè)界人士更是爆料稱，城南最近開(kāi)盤(pán)的一項(xiàng)目，預(yù)售證審批周期就已達(dá)到3個(gè)月，在業(yè)界人士看來(lái)，這種技術(shù)層面的調(diào)控措施，對(duì)于一些高價(jià)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一道緊箍咒。
　　
　　限價(jià)可能性增大，一個(gè)間接后果就是讓一些原本計(jì)劃在今年推出的項(xiàng)目干脆推后。記者從一些品牌發(fā)展商處了解到，其位于鎮(zhèn)街的高地價(jià)項(xiàng)目已經(jīng)決定“押后推出”，該項(xiàng)目樓面地價(jià)超3000元/平方米，一旦推出或會(huì)拉高片區(qū)樓價(jià)。
　　
　　但在劉世恩看來(lái)，這種局部的限價(jià)措施，對(duì)佛山市場(chǎng)整體沖擊不大。他認(rèn)為，現(xiàn)在樓盤(pán)定價(jià)策略已經(jīng)很務(wù)實(shí)，敢于高價(jià)出場(chǎng)的項(xiàng)目已經(jīng)不多了，這種措施只會(huì)對(duì)廣佛結(jié)合部和少量高地價(jià)項(xiàng)目有影響。
　　
　　限貸
　　
　　從放款變慢到?jīng)]貸可放
　　
　　佛山限購(gòu)令出臺(tái)后，伴隨而來(lái)的是日漸嚴(yán)格的限貸措施。在央行年內(nèi)6度提高存款準(zhǔn)備金率的大背景下，佛山銀行的信貸額度也不斷縮水，購(gòu)房者申請(qǐng)貸款，從放款慢發(fā)展到利率高，而現(xiàn)在一些銀行干脆就沒(méi)貸可放。
　　
　　從今年3月份開(kāi)始，佛山不論是國(guó)有銀行還是商業(yè)銀行，旗下網(wǎng)點(diǎn)已普遍遭遇放貸額度緊張。不少銀行網(wǎng)點(diǎn)反映，每個(gè)月月初都要申請(qǐng)額度，因此個(gè)人房貸的發(fā)放變得十分困難。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象在廣州等城市也有出現(xiàn)。
　　
　　銀根吃緊，對(duì)一手樓市場(chǎng)的沖擊較為明顯。最近有樓盤(pán)就反映，包括農(nóng)信社在內(nèi)的一些片區(qū)網(wǎng)點(diǎn)，已經(jīng)停止一手房貸，而南都記者6月份所做的房貸調(diào)查也顯示，少部分網(wǎng)點(diǎn)對(duì)新房貸款，確實(shí)已經(jīng)停止。
　　
　　對(duì)于二手樓來(lái)說(shuō)，貸款發(fā)放更是變得難上加難。不少中介都反映合作銀行普遍額度吃緊，對(duì)于二手樓貸款的條件更加苛刻，基本上高樓齡的二手樓很難獲得貸款，而即使是較新的二手樓，首套3成的貸款也很難做到。
　　
　　影響
　　
　　資金壓力難以緩解
　　
　　銀根始終是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方最重要的命根子，而最近佛山銀行房貸并未有任何放松的跡象，這讓在調(diào)控風(fēng)暴中的佛山市場(chǎng)難以脫身，買(mǎi)賣(mài)雙方所面臨的資金壓力也沒(méi)有任何放松的趨勢(shì)，這讓買(mǎi)賣(mài)雙方面臨的壓力更大。
　　
　　佛山市領(lǐng)先豐房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理助理李華宇表示，相比于行政層面的房地產(chǎn)調(diào)控措施，金融層面的調(diào)控措施會(huì)更加持續(xù)，這是因?yàn)榻鹑诰o縮的政策是在控制通脹的背景下出臺(tái)的，因此一時(shí)半會(huì)兒難以得到緩解。
　　
　　對(duì)此，一些發(fā)展商就開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)變，靈活調(diào)整合作銀行。有發(fā)展商透露，在和銀行合作的時(shí)候，都會(huì)把銀行獲得額度的計(jì)劃先談好，這樣才能保證在該樓盤(pán)買(mǎi)房的購(gòu)房者，買(mǎi)完房子之后不會(huì)出現(xiàn)貸不到款的尷尬。
　　
　　外部堵塞
　　
　　二三線將限購(gòu)
　　
　　市外置業(yè)堪憂
　　
　　在佛山限購(gòu)令出臺(tái)之后，市場(chǎng)出現(xiàn)了資金出逃的現(xiàn)象。佛山客不僅去自己熟悉的江門(mén)買(mǎi)房，還去方興未艾的清遠(yuǎn)市場(chǎng)淘金，而在6月底之后，保利、碧桂園在陽(yáng)江和惠州的新項(xiàng)目，也吸引了諸多的佛山客購(gòu)買(mǎi)。

    日前，住建部公布的二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出爐，意味著二三線城市限購(gòu)已經(jīng)迫在眉睫。住建部給出了新增限購(gòu)城市名單的5條標(biāo)準(zhǔn)，包括：其一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
　　
　　根據(jù)住建部對(duì)外解釋的標(biāo)準(zhǔn)，此5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中只要2項(xiàng)達(dá)標(biāo)，就有可能被限購(gòu)。在廣東，一些佛山客較為青睞的置業(yè)區(qū)域，很有可能也被納入其中，業(yè)界人士預(yù)計(jì)，包括惠州、江門(mén)、中山等省內(nèi)二三線城市，上榜被限購(gòu)的可能性正在增加。
　　
　　而根據(jù)業(yè)界預(yù)測(cè)，清遠(yuǎn)6月一手住宅成交均價(jià)同比上漲24.80%，上半年一手住宅成交面積更高達(dá)108.69萬(wàn)平方米，相較去年同期的64.99萬(wàn)平方米上漲了67.2%；從近半年漲幅來(lái)看，江門(mén)上漲27.76%，在珠三角未限購(gòu)城市中位居第一。
　　
　　這些城市也處于被限購(gòu)的廣佛兩座城市周邊，因此上榜“嫌疑”頗大。記者采訪中了解到，在佛山限購(gòu)令出臺(tái)后，佛山客特別是企業(yè)主階層將置業(yè)方向轉(zhuǎn)向市外，包括佛山客最為青睞的江門(mén)市場(chǎng)在內(nèi)，惠州、清遠(yuǎn)及茂名都成為佛山客跨市淘金的“戰(zhàn)場(chǎng)”。如果這些城市被限購(gòu)，佛山人外出置業(yè)的門(mén)將被關(guān)閉。
　　
　　影響
　　
　　市外投資開(kāi)始剎車(chē)
　　
　　二三線城市限購(gòu)傳聞已經(jīng)持續(xù)了兩個(gè)月左右，最近佛山客外流的步伐減緩了不少。在6月底，保利在陽(yáng)江海陵島推出全新銀灘項(xiàng)目時(shí)，曾有數(shù)百名佛山客搶購(gòu)這一海景大盤(pán)，而在上月底碧桂園在惠州推出十里銀灘項(xiàng)目時(shí)，去買(mǎi)房的佛山客已經(jīng)不多。
　　
　　“限購(gòu)說(shuō)法傳出來(lái)后，市外投資的風(fēng)氣會(huì)剎車(chē)了！”一位江門(mén)的發(fā)展商也證實(shí)，以往鶴山一帶都是靠佛山客作為支撐，最近1個(gè)多月，隨著二三線城市限購(gòu)傳聞不斷彌漫，過(guò)來(lái)買(mǎi)房、看房的佛山客出現(xiàn)了雙降，他們投資的熱情比佛山限購(gòu)令剛出來(lái)時(shí)低了不少。
　　
　　市外投資風(fēng)潮降溫，和佛山市內(nèi)限購(gòu)加碼形成了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，佛山購(gòu)房置業(yè)雙向堵塞的狀況由此形成。
　　
　　市場(chǎng)反應(yīng)
　　
　　新盤(pán)新貨集中上市之際市場(chǎng)陷入新一輪觀望中
　　
　　限購(gòu)令的執(zhí)行力度進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)在7月份表現(xiàn)“企穩(wěn)”之后，8月成交量并不樂(lè)觀。業(yè)界表示，新一輪限購(gòu)舉措的出臺(tái)，不但會(huì)在一定程度上再度影響市場(chǎng)的成交量，更值得注意的是，其表現(xiàn)出來(lái)的調(diào)控態(tài)度，將會(huì)影響人們對(duì)政策的預(yù)期，從而產(chǎn)生新一輪的觀望。
　　
　　但是，另一方面，隨著下半年新盤(pán)新貨相繼入市，開(kāi)發(fā)商的出貨前景也是“鴨梨山大”。從樓盤(pán)反應(yīng)來(lái)看，禪桂中心區(qū)有越來(lái)越多的項(xiàng)目加入“促銷(xiāo)大軍”，營(yíng)銷(xiāo)模式也呈現(xiàn)出更加多樣化的表現(xiàn)。
　　
　　供應(yīng)新盤(pán)新貨集中上市
　　
　　根據(jù)泛澳地產(chǎn)機(jī)構(gòu)上一周的市場(chǎng)分析報(bào)告統(tǒng)計(jì)，8月15-21日預(yù)售市場(chǎng)相當(dāng)火爆，保利、萬(wàn)科、碧桂園等大型開(kāi)發(fā)商齊齊發(fā)力，推貨量明顯上升，共推出住宅2236套，合計(jì)23.08萬(wàn)平方米，同比上升81.02%。
　　
　　各方數(shù)據(jù)和信息顯示，許多開(kāi)發(fā)商8月份加大出貨量，目的是為了更好更快地?fù)屨肌敖鹁陪y十”的旺季市場(chǎng)。包括碧桂園城市花園、東江國(guó)際、兆陽(yáng)御花園、盛南新都、星星華園國(guó)際等樓盤(pán)均選擇在同一時(shí)間舉行銷(xiāo)售活動(dòng)。
　　
　　8月初全新項(xiàng)目萬(wàn)科金色溪谷開(kāi)盤(pán)之后，從現(xiàn)在到年底將面市的新盤(pán)新貨，預(yù)計(jì)還有星星華園國(guó)際、盛南新都、中信金山灣、中信山語(yǔ)湖洋房組團(tuán)、上林苑二期和招商依云水岸等等。
　　
　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，將入市的新盤(pán)新貨以普通洋房為主，中心城區(qū)以及南海區(qū)的別墅供應(yīng)相對(duì)較少。但是從戶型面積來(lái)看，不少項(xiàng)目將推出的產(chǎn)品面積段都相對(duì)較大。
　　
　　成交政策放松預(yù)期破滅成交或持續(xù)走低
　　
　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月份之后，成交已連續(xù)三周下跌，上周全市一手住宅共成交605套，較前周減少64套。成交面積為6.34萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌9.4%。其中，禪城區(qū)跌幅明顯，住宅成交63套，較前周減少49套；成交面積為0.67萬(wàn)平方米，環(huán)比減少47.6%。
　　
　　從個(gè)盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，該數(shù)據(jù)顯示，上一周禪城區(qū)成交前三名的樓盤(pán)套數(shù)均在10套以下，而南海區(qū)的局面相對(duì)要好一些，單盤(pán)成交最高的套數(shù)達(dá)到37套。
　　
　　記者了解到，進(jìn)入8月份以來(lái)，不少樓盤(pán)都在出貨壓力下推出全新組團(tuán)，或者是新盤(pán)入市。雖然其中部分樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)人氣相對(duì)不錯(cuò)，但是成交結(jié)果卻并不樂(lè)觀。尤其與以往不同的是，部分樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)顯得異常低調(diào)，也并未對(duì)市場(chǎng)發(fā)布開(kāi)盤(pán)的信息。而不少在售的樓盤(pán)，更是出現(xiàn)單周零成交的現(xiàn)象。
　　
　　進(jìn)入下半年供貨高峰通道，佛山樓市整體成交量在7月份“企穩(wěn)”之后，8月份的成交量難以出現(xiàn)抬頭的趨勢(shì)，或?qū)⒊掷m(xù)走低。
　　
　　對(duì)此，世聯(lián)研究認(rèn)為，新一輪限購(gòu)將會(huì)影響人們對(duì)政策的預(yù)期。新一輪限購(gòu)使得政策可能放松的預(yù)期徹底破滅；與此同時(shí)，調(diào)控方向不改變、力度不放松的預(yù)期得到加強(qiáng)。
　　
　　開(kāi)發(fā)商更多樓盤(pán)加入促銷(xiāo)大軍
　　
　　建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份佛山五區(qū)單價(jià)在6月份探底之后小幅回升，達(dá)到8262.15元/平方米。雖然，從成交價(jià)格來(lái)看，目前整體市場(chǎng)仍舊表現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)的局面，但值得注意的是，進(jìn)入8月份以來(lái)，有更多的樓盤(pán)開(kāi)始加入促銷(xiāo)大軍。
　　
　　例如碧桂園城市花園最近推出的全新一期洋房，均價(jià)定為“7865～8527元/平方米”，而在這一項(xiàng)目所在的區(qū)域，包括東江國(guó)際在內(nèi)的一些樓盤(pán)，都開(kāi)始推出“8”字頭甚至7000多元/平方米的單位。而在兩個(gè)月之前，整個(gè)城南片區(qū)僅有季華金品一個(gè)樓盤(pán)推出過(guò)7字頭單位。
　　
　　另一方面，開(kāi)始有越來(lái)越多的樓盤(pán)選擇與二手中介聯(lián)手，推出一口價(jià)特惠單位，或者是團(tuán)購(gòu)專場(chǎng)。這部分單位的促銷(xiāo)力度也更大。例如滿堂紅與三水時(shí)代城聯(lián)手推出的22套特價(jià)單位，帶裝修售價(jià)僅為5500元/平方米起。